Über was berichten wir:
Investitionen in Immobilien sind in den letzten Jahren sehr beliebt geworden. Zurzeit hat man extrem niedrige Sollzinsen bei Immobilienfinanzierungen, während Banken fast keine Habenzinsen mehr auf Festgeld geben. Weiterhin erlebt man teilweise extreme Schwankungen bei Renditen von Fonds und Aktien. All das sorgt dafür, dass sich Immobilien als konstante Anlageklasse sehr gut eignen. Gehypt vom Traum vom passiven Einkommen, versucht auch der unerfahrenste Investor sein Glück nun in Immobilien. Bei steigenden Miet- und Kaufpreisen war das ein fast sicheres Investment.
Doch dann kam Corona. Die Folge eine globale Rezession, die auch Deutschland mit geschätzten 4% erfassen dürfte und mit vielleicht eine Million Arbeitslose. Dies wird nachhaltig auf die Miet- und Kaufpreise sich auswirken und so mancher Investor wird Verluste davontragen. Eine Umschichtung in Gold und sichere Häfen wird wahrscheinlicher.
Lesen Sie in diesem Beitrag, wo die gefährdetsten Immobilienmärkte und was die risikobehaftesten Nutzungsarten sind. Weiterhin, wie aus einem vermeintlich guten Investment ein schlechtes Investment werden könnte und was Sie nun mit Ihren Immobilien machen sollten.
Immobilienmärkte
Die Immobilienmärkte entwickeln sich unterschiedlich. Das Wachstum der letzten Jahre wird wahrscheinlich fast überall komplett ausgebremst werden. Schätzungsweise werden nur noch A-Städte und B-Städte ein Wachstum haben, was aber gering sein dürfte. Bei C- und D-Städten ist mit keinem Wachstum zu rechnen. Und alles schlechter als D-Städte wird wie bisher nur mit steigenden Verlusten zu rechnen haben.
Nutzungsarten
Die Nutzungsarten kann man auch nicht über einen Kamm scheren. Bei Wohnimmobilien ist es zurzeit noch nicht absehbar, wie sich die Märkte entwickeln werden. Das Mietausfallrisiko ist gestiegen. Jetzt heißt es erst mal abwarten, bis die Folgen klar sichtbar sind, wie Prof. Dr. Weise von Der-Immobilien-Blog.com erklärt. Bei Einzelhandelsimmobilien gab es schon Mietkürzungen und -aussetzungen. Die spannende Frage ist, wie sich die kleinen Läden nach der Frist des Corona-Gesetzes verhalten und wie viele davon insolvent gehen. Bei Büroimmobilien wird es auch interessant. Viele Unternehmen lernen gerade das auch Homeoffice funktioniert. D.h. sie brauchen nicht mehr alle Mitarbeiter im Büro, was tendenziell zu einer Verringerung der Mietfläche in der Zukunft führen wird. Zumal die Kosten für das Homeoffice, wie Flächenkosten und Nebenkosten, mal eben auf den Mitarbeiter abgewälzt werden.
Immobilienfinanzierung und -investment
Um die Folgen für Immobilieninvestitionen und -finanzierungen von Corona darzustellen, wurden drei Szenarien beispielhaft durchgespielt:
- 80% Finanzierung,
- 100% Finanzierung
- 115% Finanzierung
Dazu wurde eine 2 Raum Wohnung mit einem Kaufpreis von 200.000 € angesetzt. Dies stellt zugleich den Marktwert dar. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 12,95% (25.900 €). Die Gesamtinvestitionskosten sind 225.900 €. Die Kaltmiete wird mit 1.200 € monatlich angenommen. Die Betriebskosten betragen 600 € monatlich. Die Afa beträgt 2% auf 80% Gebäudewert. Das Mietausfallwagnis beträgt 3%. Die Instandhaltungsrücklage sollen 246 €, Grundsteuer jährlich 100 € und das Hausgeld 179 € sein. Die Finanzierungskonditionen setzen sich aus 1,9 % Zinsen und 2,0% Tilgung zusammen. Es erfolgt keine Betrachtung der steuerlichen Komponente.
80% Finanzierungszenario
Als erste wird das 80% Finanzierungszenario analysiert. Dazu wird ein Eigenkapital in Höhe von 74.434,05 € angenommen. Damit beträgt der Darlehensbetrag 151.465,95 €. Daraus ergibt sich folgende Tabelle:
| Warmmiete | 1.900,00 € |
| – Bewirtschaftungskosten | -1.182,00 € |
| – Zinsen | -239,82 € |
| – Tilgung | -252,44 € |
| = Cashflow operativ | 225,74 € |
Die Investition rechnet sich. Somit bleibt ein Betrag von 225,74 € übrig.
100% Finanzierungszenario
Als nächstes geht es um das 100% Finanzierungszenario. Dazu wird ein Eigenkapital in Höhe von 25.900 € angenommen. Damit beträgt der Darlehensbetrag 200.000 €. Daraus ergibt sich folgende Tabelle:
| Warmmiete | 1.900,00 € |
| – Bewirtschaftungskosten | -1.182,00 € |
| – Zinsen | -316,67 € |
| – Tilgung | -333,33 € |
| = Cashflow operativ | 68,00 € |
Die Investition rechnet sich gerade noch. Der Investor kann mit einem Betrag von 68,00 € rechnen.
112,95% Finanzierungszenario
Als nächstes geht es um das 112,95% Finanzierungszenario. Dazu wird ein Eigenkapital in Höhe von 1 € angenommen. Damit beträgt der Darlehensbetrag 225.889 €. Daraus ergibt sich folgende Tabelle:
| Warmmiete | 1.900,00 € |
| – Bewirtschaftungskosten | -1.182,00 € |
| – Zinsen | -357,67 € |
| – Tilgung | -376,50 € |
| = Cashflow operativ | -16,17 € |
Die Investition rechnet sich nicht mehr und der Investor müsste jeden Monat 16,17 € zuschießen.
Mögliche Finanzierungslücke durch Corona
Wenn jetzt der Markt um 10% nachgibt, heißt das für den Marktwert, das dieser auf 180.000 € abstürzt. Auf Grundlage des hohen Eigenkapitals ist der Investor im 80%-Szenario sicher. Sein Eigenkapital verringert sich auf 54.434,05 €. Da er aber immer noch eine gute Kapitalausstattung hat, könnte er selbst eine weitere Rezession gut verkraften.
Beim 2. Szenario sieht es schon etwas anders aus. Das Eigenkapital schmilzt auf 5.900 €. Ein weiterer Verfall der Marktpreise ist für den Investor kritisch. Die Bank könnte hier schon unsicher werden, ob dieses Investment dauerhaft gut geht. Eine Nachschusspflicht besteht erstmal nicht, könnte bei einem weiteren Preisverfall notwendig werden, insbesondere wenn die Bank die Wirtschaftlichkeit der Immobilie in Frage stellt.
Im Szenario 3 ergibt eine Finanzierungslücke in Höhe von 19.999 €. Damit besteht zum einen das Risiko, dass die Bank eine Nachforderung stellt. Zum Zweiten, dass die Zinsen in die Höhe gehen oder drittens, dass die Bank den Kredit fällig stellt. Damit könnte die Immobilie in die Zwangsversteigerung gehen.
Fazit
Gerade für Investoren, die eine 100%-Finanzierung oder komplett ohne Eigenkapital in jüngerer Vergangenheit gewählt haben, könnte es verdammt eng werden. Wer keine Kapitalreserve hat, könnte wahrscheinlich sehr große Schwierigkeiten bekommen. Wer die Reserven hat, kann sich schon etwas entspannter zurücklegen. Allerdings gibt es noch das sich erhöhende Mietausfall- bzw. Leerstandsrisiko. Dies könnte dazu führen, dass selbst eine 80%-Finanzierung an Rentabilität verliert. Es kann davon ausgegangen werden, dass einige Investoren insolvent gehen werden. Jedoch die Breite Mehrheit der Investoren werden auch durch diese Rezession kommen.